부동산 전세사기 유형, 전세사기 피하는 방법

부동산 전세 사기

부동산 전세사기 유형, 전세사기 피하는 방법

부동산 전세 사기 유형

1. 이중계약

건물 관리인이 세입자와 전세계약을 진행한 후에 집주인에게는 월세로 계약했다고 거짓말을 하여 보증금을 떼먹는 사기유형입니다. 다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매한 후에 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우에 종종 일어나는 사기입니다.

등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 확인해서 꼭 대조해서 일치하는지 확인해야 합니다. 가급적 임대인과 직접 만나서 계약하는 것이 가장 좋습니다. 만약 임대인을 만날 수 없는 사정이라 대리인과 계약하는 경우에는 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지 표시해달라고 요구해야 합니다. 만약 이사를 갈 지역에서 오래 운영중인 공인중개사를 통해 진행하는게 좋습니다.
또한, 계약 후 이사 전 변경되는 경우가 많기 때문에 계약 후 당일 등기부 등본을 열람하는 것을 권장합니다.

2. 중복계약

시세보다 20~30% 저렴한 가격을 여러 세입자와 계약한 후에 전세 보증금을 통째로 들고 튀는 사기입니다. 이건 공인중개사와 임대인이 같이 사기를 치는 경우도 있으며 심지어 자격을 사칭해서 사기를 치는 경우가 매우 많은 유형입니다.

국가공간정보포털에서 중개업자 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 추가로 중개사의 손해책임보험 증서와 공제기간도 확인하는 것이 좋습니다.

별다른 이유가 없는데 시세보다 저렴한 가격을 내놓고 빨리 계약하지 않으면 안된다고 재촉하는 곳은 일단 거르고 보는게 좋습니다. 계약서를 작성한 직후에 근처 주민센터를 방문하여 '확정일자'를 꼭 받으시는게 좋습니다. 전입신고만으로 100% 보호받을 수 없기 때문입니다.

 

3. 직거래 사기

집주인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 세입자와 계약한 후에 전세금을 들고 튀는 유형입니다. 신분증을 위조해서 집주인인 척 사칭하는 경우도 있고, 등기부등본 등의 공적서류를 위조하기도 하기 때문에 주의해야 합니다.

가장 안전한 방법은 중개수수료가 아깝더라도 부동산을 끼고 계약하는 것입니다. 손해책임보험에 가입되어 있다면 이런 사기에 관해서 보상받을 수 있습니다. 등기부등본과 임대인 신분증 확인하는 것은 기본으로 하시고 추가로 신분증이 위조된 것은 아닌지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

4. 깡통전세사기

집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 후 은행 대출을 받고 보증금을 들고 튀는 경우입니다. 대출이자를 갚지 않아 집이 경매로 넘어가게 되는 유형으로 건물이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 배당 순위가 낮아 보증금을 하나도 돌려받을 수가 없습니다.

전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구하는 경우에는 그 사이에 집 담보로 대출을 받거나 신탁회사에 넘길 확률이 높습니다. 또한 등기부등본에서 근저당 금액이 매매가의 20%가 넘는다면 경매로 넘어갈 확률이 있는 집이니 그 집은 거르는 것이 좋습니다. 등기부등본상 소유자와 계약하는 임대인이 일치하는 지 확인은 필수이며 입주 전달 등기부등본을 떼어 집을 담보로 대출을 받았는지 확인하는 것이 안전합니다.

5. 갭투자사기

실제 매매가격보다 수천만원 높게 전세 계약을 체결한 후에 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아버리고 튀는 유형입니다. 전세가격과 매매가격이 비슷한 신축빌라에서 주로 일어나는 사기 유형입니다.

제 3자가 보증금을 반환할 능력이 없는 바지 집주인인 경우에는 다음 세입자를 구하거나 집을 인수하여 눌러 사는 방법 밖에 없습니다. 계약 시에는 반드시 전세보증보험 가입을 요구해보세요. 문제가 있는 집이라면 전세보증보험 가입 자체가 안되니 보험가입이 안되는 집은 거르면 됩니다. 계약서에 '전세 기간동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반 시에는 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함' 조항을 추가하는 게 좋습니다.

6. 불법건축물 사기

상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용 건물로 속여서 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형입니다. 만약 불법건축물인 사실이 적발되면 퇴거 및 건물 철거가 진행되게 됩니다. 하지만 애초부터 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 주로 대출 없이 원룸 전세로 입주하려고 할 때 많이 당하는 사기유형입니다. 고시원으로 등록되어 있으면서 원룸으로 속이는 경우가 많습니다.

주거용 건물이 아닌 곳은 전세보증보험 및 전세대출이 불가능합니다. 계약 시 전세보증보험 가입을 요구해서 가입이 안된다는 곳은 거르시면 됩니다. 계약 전 건축물대장을 확인하면 불법으로 용도 변경이 이루어졌는지, 건축법을 위반한 층수가 있는지 확인할 수 있습니다.

 

전세 사기 당하지 않는 방법

주변 시세 뿐만 아니라 매매 시세도 확인하시고 시세보다 이상할 정도로 저렴한 집은 뭔가 문제가 있는 집입니다.

전세 사기가 가장 많이 일어나는 집은 신축빌라입니다. 시공사와 건물주가 합작해서 사기치는 사례가 매우 많으니 조심하셔야 합니다.

등기부등본과 건축물대장은 직접 떼어서 확인하는 것이 좋습니다. 만약 계약과 다른 내용이 있다면 바로 계약 파기를 요구하는 것이 안전합니다.

문제가 있는 집은 전세대출이 나오지 않습니다. 전세대출을 이용하지 않더라도 부동산에 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

모든 계약에는 '임대인 명의, 근저당 여부 등이 처음 계약 조건과 달라질 경우 계약을 무효로 하고 손해를 배상한다'는 조항을 다는게 안전합니다.

계약을 체결하기 전에 다음 사항을 확인하면 전세 사기를 쉽게 예방할 수 있습니다.

부동산 중개인 및 임대인의 신분증 확인
특히 본인이 임대하는 건물의 실소유자인지 확인해야 하며, 부동산 중개인도 사칭할 수 있으므로 시·군·구 담당자에게 확인하는 것이 좋습니다.

부동산 중개인이 실제로 임대인에 의해 위임되었는지 확인하는 것이 특히 중요합니다. 신분증 위변조는 매우 정교한 사칭 수법이므로 등록증 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

부동산중개사 자격 확인
부동산중개사협회에 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 경우에 따라 다른 사람의 라이선스를 빌려서 사용하는 경우도 있으니 이 부분을 잘 확인하셔야 합니다. 또한 재산 공제 증서가 있는지 확인해야 합니다. 공인중개사의 과실로 인한 손해액을 보상하는 일종의 보험입니다. 다만, 1년에 한도가 1억원이기 때문에 그 이상 피해가 발생하면 보상을 받기 어렵습니다.

등기부등본 확인
부동산 거래 시 등기부등본을 확인해야 합니다. 본인이 직접 제거해야 하며, 문서에 기재된 소유자의 개인정보가 거래 중인 사람과 동일한지 확인해야 합니다. 집주인과 직접 거래하는 것이 가장 좋지만, 부득이하게 대리인을 통하게 될 경우에는 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 보증금을 이체할 때 반드시 집주인에게 직접 이체해야 합니다. 또한 입금 후 영수증을 받으시는 것이 안전합니다.

보증금반환 보증보험 가입방법

전세보증금보증보험은 강제경매 등으로 집주인이 변경되는 것을 방지하기 위해 정부에서 만든 보증보험 상품입니다. 본 상품은 보증금을 임대인이 아닌 임차인에게 반환하는 제도로, 임차인의 우선적 보호를 위해 필요한 시스템입니다.

신청 방법은 직접 방문 또는 온라인 두 가지가 있습니다. 보증신청 여부는 상담 후 은행이나 주택도시보증공사를 직접 방문하여 신청하거나 주택도시보증공사 홈페이지에서 신청하시면 됩니다.
자세한 사항은 주택도시보증공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.


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